Как известно, в состав наследства входят все принадлежавшие наследодателю на момент его смерти вещи и иное имущество, включая объекты недвижимости. В наследовании квартиры есть своя специфика, связанная с тем, была ли она приватизирована в установленном законом порядке или нет.
Из сегодняшней статьи вы узнаете, какова процедура вступления в наследство на квартиру и последующей ее продажи, какие документы для этого требуются, а также разберетесь, в каком случае наследование невозможно.
Получение приватизированной квартиры в наследство
Квартира, в отношении которой была проведена процедура приватизации при жизни наследодателя, наследуется на общих основаниях: если на нее было составлено завещание, то наследование производится в соответствии с его положениями. Если же таковое в деле отсутствует, к оформлению прав призываются наследники по закону согласно очередности наследования.
Оформление государственной квартиры в наследство
Жилое помещение, выданное гражданину муниципальными властями на условиях социального найма, может стать его законной собственностью только после оформления приватизации, т.е. официальной регистрации прав на него. Только с этого момента лица, указанные в договоре приватизации, становятся его полноправными собственниками.
До тех пор, пока квартира не приватизирована, нанимателю и членам его семьи предоставлено только право пользования ею, тогда как собственником выступает муниципальное образование, выдавшее жилье. Совершение действий по распоряжению неприватизированным жильем невозможно, и оно не может быть включено в наследственную массу.
Тем не менее, это не лишает членов семьи покойного, проживающих в жилом помещении, прав на дальнейшее пользование им. Причем независимо от того, являются ли они прямыми наследниками нанимателя или нет (например, в случае наличия завещания на другое лицо).
При этом необходимо переоформить ранее заключенный договор социального найма, стороной которого выступал наследодатель, на членов семьи, продолжающих проживать в квартире после его смерти. За новыми нанимателями сохраняется возможность последующей приватизации.
Таким образом, правоотношения, связанные с муниципальным жильем, регулируются не положениями о наследовании, а договором соцнайма. Следовательно, наследники умершего, не проживавшие при его жизни вместе с ним в неприватизированной квартире, права пользования ею не имеют.
Порядок вступления в наследство на квартиру по завещанию
При наследовании жилья по завещанию необходимо помнить, прежде всего, о правах отдельных лиц, которым предоставлена возможность получения обязательной доли в наследстве в случае, если имущество завещано не им.
К ним относятся несовершеннолетние дети покойного, нетрудоспособные наследники I очереди (мать, отец, супруг/супруга, дети), а также нетрудоспособные граждане, находившиеся на содержании умершего (иждивенцы). В соответствии с нормами закона (ст. 1149 ГК РФ), они имеют право наследования части завещанного другим лицам имущества, составляющей не менее половины от той доли, которая бы им принадлежала, не будь завещания.
Это важно! При оформлении квартиры в наследство по завещанию, помимо проверки наличия обязательных наследников, нотариус должен удостовериться в том, что находящееся в деле завещание не было впоследствии отменено или изменено наследодателем. Об этом выдается соответствующий документ (свидетельство) нотариусом, удостоверявшим само завещание. Данное свидетельство прикладывается к нему и включается в состав документов наследственного дела.
Вступление в наследство на квартиру по закону
Если нет завещания, то приоритет в наследовании имеют наследники I очереди. Только в случае их отказа, отсутствия либо отстранения как недостойных к оформлению прав призываются наследники последующих очередей.
Ниже будут рассмотрены особенности вступления в наследство отдельных категорий наследников I очереди.
Оформление прав на наследство квартиры после смерти отца или матери
При наследовании имущества детьми необходимо представить нотариусу, ведущему наследственное дело, доказательство своего родства с покойным. Таким доказательством служит свидетельство о рождении. В случае если наследницей является замужняя дочь, поменявшая девичью фамилию на фамилию супруга, требуется также предъявить свидетельство о заключении брака.
Что касается усыновленных детей, то они имеют равные права с кровными на имущество умершего. Для оформления своей части наследства они должны представить свидетельство об усыновлении (удочерении), а также свидетельство о браке в случае смены фамилии.
Внебрачные дети также имеют права на наследство квартиры после смерти матери или отца на общих основаниях, наряду с иными наследниками.
Наследование супругом по закону
Если в процедуре приватизации принимали участие оба супруга, квартира является их общей собственностью. По умолчанию их доли считаются равными. После смерти одного из супругов они выделяются, при этом половина квартиры переходит в личную собственность второго, а другая половина включается в состав наследственной массы и делится между всеми наследниками, включая самого пережившего супруга.
Если же жилье было приватизировано только на имя умершего супруга, то второму не выделяется личная доля (т.к. положения семейного права о совместно нажитом имуществе не распространяются на безвозмездно полученное жилье), а вся квартира наследуется на общих основаниях.
Перечень документов для вступления в наследство на квартиру
Нотариус при первом посещении выдает наследникам список документов на оформление наследства на квартиру, которые нужно представить до момента выдачи свидетельства на наследство:
- свидетельство (справка) о смерти наследодателя;
- завещание (с приложением документа об отсутствии изменений либо его отмены);
- доказательства родства с покойным (в случае отсутствия завещания);
- домовая книга или справка с паспортного стола, содержащие информацию о прописке умершего и зарегистрированных с ним лицах;
- правоустанавливающие документы на квартиру (дарственная, договор купли-продажи, обмена, приватизации и др.);
- правоподтверждающий документ – свидетельство о госрегистрации права собственности;
- кадастровый паспорт на жилое помещение;
- справка БТИ с указанием инвентаризационной стоимости квартиры на день смерти наследодателя.
Оценка квартиры для наследства
Исходя из стоимости квартиры, исчисляется размер государственной пошлины, уплачиваемой при получении свидетельства на наследство.
Зачастую у наследников возникает вопрос, возможно ли представить в дело документ с любой другой оценкой (кадастровой, рыночной и пр.), которая может быть меньше указанной в справке БТИ. Ответ утвердительный: нотариус не имеет права требовать от наследника предоставления документа с определенным видом стоимости, и можно самостоятельно выбирать способ оценки.
В случае если в деле имеется несколько документов, содержащих различную стоимость, нотариус должен использовать для расчета суммы госпошлины наименьшую из них.
Документы для регистрации квартиры по наследству
После получения свидетельства о праве на наследство необходимо зарегистрировать свои права в Росреестре.
Для этого потребуются следующие документы:
- само свидетельство;
- заявление с просьбой о регистрации;
- паспорт заявителя;
- доверенность (при неличном обращении);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины.
После прохождения процедуры регистрации новому собственнику выдается свидетельство о госрегистрации права.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продажа квартиры по наследству производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством для купли-продажи объектов недвижимости. Правоустанавливающим документом в этом случае будет выступать свидетельство о праве на наследство.
Что касается налоговых обязательств, то, хотя налог при оформлении наследства отменен, при последующей продаже унаследованного имущества (до истечения трехлетнего срока с момента оформления прав) придется уплатить подоходный налог. Его размер составляет 13% с суммы дохода от продажи, превышающей 1 000 000 рублей.